20 Sep 2016

Legionellenprüfung im Trinkwasser: nicht alle Kosten umlagefähig

Rechtliche Situation bei Umlage der Kosten für Trinkwasserprüfung noch unklar

20 Sep 2016

Die regelmäßige Prüfung der Trinkwasserhygiene gehört zu den oft vergessenen Verkehrssicherungspflichten des Vermieters. Die Kosten für eine Erstbeprobung („orientierende Prüfung“) gem. Trinkwasserverordnung (TrinkwV) sind nicht sehr hoch – und außerdem auch noch umlagefähig, so dass die Mieter an diesen „Gesundheitskosten“ beteiligt werden können.

Kosten für mögliche Regressansprüche Erkrankter erheblich höher als Kosten der regulären Trinkwasseruntersuchung

Im Gegensatz dazu können die Kosten für eine Verletzung dieses Teils der Verkehrssicherungspflichten aufgrund möglicher Schadensersatzansprüche und Schmerzensgeldzahlungen schnell sehr hoch werden, wie in einem vorangegangenen Blogbeitrag berichtet wurde.

Wohnanlage, Augsburg

Foto: Wikipedia / S. Wünsch, CC BY-SA 3.0

Der Vermieter (bzw. die beauftragte Hausverwaltung bzw. FM-Dienstleister) tut also gut daran, zumindest eine Erstbeprobung des Trinkwassers zu veranlassen. Bei einem möglichen Gesundheitsproblem eines Bewohners des Gebäudes (oder Mitarbeiter des Betriebs) zeigt er damit dem Gesetzgeber und den Gesundheitsbehörden zunächst einmal, dass er sich des Themas angenommen und gekümmert hat.

Zeigt sich im Verlauf der orientierenden Prüfung, dass die Hygieneverhältnisse nicht ganz so „rosig“ sind wie erhofft, und die Laboruntersuchungen weisen eine Überschreitung des technischen Maßnahmenwertes von 100 KBE / 100 ml nach (KBE = keimbildende Einheit, eine Messgröße für das Ausmaß der Verkeimung, wird durch manuelles Auszählen unter dem Mikroskop ermittelt), können Folgekosten entstehen: die TrinkwV schreibt vor, dass der Betreiber einer Trinkwasserinstallation (in diesem Zusammenhang „Unternehmer oder sonstiger Inhaber“ genannt) diesen Befund dem zuständigen Gesundheitsamt übermittelt. Dieses wird ihn dann gemäß den Festlegungen der TrinkwV auffordern, als erste Maßnahme zu einer Wiederherstellung der Trinkwasserhygiene ein Fachgutachten in Auftrag zu geben, das die Hygienemängel in seiner Trinkwasserinstallation aufzeigen sollte (= „Erstellung einer Gefährdungsanalyse gem. § 16 Abs. 7 der TrinkwV“).

Kosten für Fachgutachen / Gefährdungsanalyse nicht umlagefähig

In einem solchen Gutachten wird die vorliegende Trinkwasserinstallation sozusagen „auf Herz und Nieren“ geprüft. Voraussetzung dafür ist, dass für den Gutachter alle relevanten Bereiche der Trinkwasserinstallation zugänglich sind, also z.B. der Eingang der Hausinstallation, in der Regel im Keller, sowie alle im Haus befindlichen Wohnungen sowie evtl. weitere, außerhalb der Wohnungen befindliche Trinkwasserentnahmestellen. Der Zeitaufwand für eine solche Gefährdungsanalyse ist naturgemäß deutlich höher als für eine Probenahme im Rahmen einer regulären Trinkwasseruntersuchung. Der Gesetzgeber betrachtet ein solches Gutachten jedoch nicht als einen Teil der regelmäßigen Betriebs- Wartungskosten eines Gebäudes, so dass die Kosten zur Erstellung einer Gefährdungsanalyse nach aktueller Rechtssprechung nicht abzugsfähig sind.

Ebenfalls nicht abzugsfähig sind einmalige Kosten, die für die Einrichtung regulärer Probeentnahmestellen anfallen (wird in der Regel von dem für das Gebäude im Rahmen der Heizungswartung beauftragten SHK-Fachbetrieb durchgeführt – sofern dieser die erforderliche Zulassung für Trinkwasserinstallationen hat). In der Regel sind mindestens 3 Probeentnahmestellen zu installieren:

Trinkwasser Probenahme

Foto: haustechnikdialog.de / Wilo SE

  • im Steigstrang der Warmwasserleitung kurz hinter dem Warmwasserspeicher
  • in der Rücklaufleitung (Zirkulationsleistung) kurz vor dem Wiedereintritt in den Warmwasserspeicher
  • an der Zapfstelle der am weitesten vom Warmwasserspeicher entfernten Entnahmestelle

Da jeder Steigstrang zu beproben ist, kann bei größeren und aufwendiger aufgebauten Trinkwasserinstallationen schnell eine erheblich größere Anzahl von Trinkwasserprobenahmestellen anfallen – was mit merklichen, allein vom Vermieter / Eigentümer zu tragenden Zusatzkosten führen kann (hier ist für den Vermieter / Eigentümer natürlich der übliche steuerliche Abzug von Umbau- und Instandhaltungsmaßnahmen im Rahmen der gängigen AfA- / Abschreibungsregelungen möglich).

Verteilung der umlagefähigen Kosten auf Mieter rechtlich strittig

Auch die im Ramen der Erstellung eines Fachgutachtens aufgezeigten Umbaumaßnahmen zur Wiederherstellung der Hygiene in einer Trinkwasserinstallation sind nicht umlagefähig, sondern fallen unter die einmaligen Reparatur- und Instandhaltungskosten. Nach einem sach- und fachgerechten Umbau ist eine Folgebeprobung erforderlich, um die Wirksamkeit der Umbaumaßnahmen hygienisch zu bewerten – und hier ist der Mieter kostenmäßig wieder mit von der Partie, diese Kosten sind nach gängiger Rechtsauffassung wieder umlagefähig.

Allerdings ist die Rechtslage über das „wie?“ einer Kostenumlage aufgrund fehlender Grundsatzurteile noch recht undurchsichtig. Die Kosten für die Legionellenprüfung

  • fallen nicht unter die Kosten der Kaltwasserversorgung nach § 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV), da die Prüfung auf Legionellen in aller Regel die Warmwasserversorgungsanlage betrifft
  • gehören auch nicht zu den Kosten der Warmwasserversorgungsanlage nach § 2 Nr. 5 BetrKV, da die Legionellenprüfung in den abschließend aufgezählten Kosten in der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) (noch …) nicht explizit genannt ist
  • sind als sogenannte „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrVK umlagefähig

Neue Mietverträge mit Zusatzklausel „Kosten für Legionellenprüfung“ ergänzen

Allerdings müssen die „sonstigen Betriebskosten“ dazu im Mietvertrag genau bezeichnet werden, ansonsten ist eine Umlage nicht möglich (BGH, Urteil vom 07.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03). Bei neu abzuschließenden Mietverträgen sollten Vermieter / Eigentümer daher die Kosten der Legionellenprüfung als „sonstige Betriebskosten“ ausdrücklich im Mietvertrag aufnehmen.

Für weitere Informationen rund um die Hygiene und Gesundheit in Wasser, Luft und Boden , wie z.B. Trinkwasserqualität und -hygiene, Prozesswasseraufbereitung, sowie Raumlufthygiene und Desinfektion, schauen Sie sich gerne die Beiträge auf meiner Web-Site an und nutzen Sie das Kontaktformular der Web-Site für Ihre spezielle Anfrage.

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Blog-Beiträge Dr. Matthias Brück

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