24 Nov 2015

Verkehrssicherungspflicht: Vermieter kann für Legionelleninfektion haften

Verstößt der Vermieter gegen die Verkehrssicherungspflicht bei der Überwachung der Trinkwasserqualität, kann er bei Legionellen im Trinkwasser vom Mieter haftbar gemacht werden.

24 Nov 2015

Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) legt in ihrer neuesten Revision vom Nov. 2011 sehr strenge Maßstäbe an die Verkehrssicherungspflicht von Vermietern und Gewerbetreibenden bei der Bereitstellung von Trinkwasser an. Achten Vermieter nicht ausreichend auf diese Vorgaben, drohen ihnen u.U. drastische Bußgelder und Schadensersatzforderungen, nicht nur von den betroffenen Mietern sondern teilweise auch von den Kommunen.

Verkehrssicherungspflicht des Vermieters greift auch bei Trinkwasser

sauberes Trinkwasser

Foto: pixabay / public domain

Ein drastischer Fall hierzu würde kürzlich durch den BGH an das zuständige Landgericht zurück verwiesen: der Bewohner eines Mietshauses hatte sich im Jahr 2008 eine durch Legionellen verursachte schwere Lungeninfektion (Legionellose) zugezogen. Das zuständige Bezirksamt stellte daraufhin bei einer angeordneten Untersuchung einen hohen Legionellenbefall in der Wohnung des Mieters wie auch im Keller des Hauses fest. Daraufhin verklagte der Mieter seinen Vermieter auf Schadensersatz und Schmerzensgeld in Höhe von EUR 23.500,-.

Tragischerweise verstarb der Mann im Verlauf des Prozesses an den Folgen der schweren Erkrankung. Seine Tochter führte den Prozess jedoch fort. Zum Abschluss des Verfahrens kam das zuständige Landgericht zu dem Schluss, es sei nicht nachgewiesen, dass sich der Mieter durch das verunreinigte Wasser in der Wohnung infiziert habe und wies die Klage ab. Amts- und Landgericht ließen dabei offen, ob die Vermieterin gegen die Verkehrssicherungspflicht bei der Trinkwasserhygiene verstoßen hat. Schließlich sei auch eine andere Infektionsquelle nicht auszuschließen, da der Mieter bis zu seiner Erkrankung am gesellschaftlichen Leben teilgenommen habe und sich z.B. auch beim Duschen in einer besuchten Sporthalle infiziert haben könnte.

Vermieter kann auch in Krankheitsfällen vor Nov. 2011 belangt werden

Vermieter trägt Verantwortung für Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht

Foto: Wikipedia / Beek100, CCA 3.0

Der BGH allerdings schloss sich dieser Meinung nicht an, sondern verwies den Fall zurück an das zuständige Landgericht (BGH, Urteil v. 6.5.2015, VIII ZR 161/14). Dieses habe ein vorliegendes Sachverständigengutachten nicht ausreichend berücksichtigt. Zwar sei der Vermieter erst seit der Novelle der Trinkwasserverordnung am 1.11.2011 gesetzlich verpflichtet, das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen untersuchen zu lassen. Dennoch komme ein Pflichtverstoß der Vermieterin unter dem Gesichtspunkt der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht in Betracht; in diesem speziellen Fall kann z.B. ein Verstoß gegen § 823 BGB (Körperverletzung) in Frage kommen.

Vor diesem Hintergrund ist für alle Vermieter zu beachten, dass neben drastischen Schadensersatzforderungen und ggf. hohem Schmerzensgeld Mieter auch zu einer erheblichen Mietminderung berechtigt sind, wenn das Trinkwasser nachweislich mit Legionellen belastet ist; und dazu muss noch nicht einmal ein Krankheitsfall vorliegen! Wie das Urteil zeigt, kann dies auch in eine Zeit noch VOR der aktuell gültigen Fassung der Trinkwasserverordnung (01.11.2011) zurückreichen.

Kommunen setzen Trinkwasserprüfung in Einzelfällen mit Bußgeldern um

Schließlich greifen einige Kommunen inzwischen zu drastischen Mitteln, um bei Vermietern und Wohnungseigentümern die Festlegungen der Trinkwasserverordnung umzusetzen. So wurde kürzlich publiziert, dass in Bad Harzburg (Landkreis Goslar) den Wohnungseigentümern eines Gebäudekomplexes teils saftige Bußgelder drohen, denn diese hatten während einer Mitgliederversammlung im vergangenen Jahr gegen eine angeordnete Spülung ihrer Wasserleitungen gestimmt. Weil sich in den Leitungen aber gesundheitsgefährdende Legionellen befunden hatten, die zu schweren Infektionen und Lungenentzündungen führen können, wird nun jeder einzelne Wohnungseigentümer von der Landkreisbehörde in die Pflicht genommen.

Rechtslage beachten!

Foto: pixabay / public domain

Ob dieser Fall beispielgebend für weitere Kommunen und Gemeinden ist bleibt offen. In jedem Fall zeigt er, dass viele Behörden inzwischen mehr und mehr dazu übergehen, bei Verunreinigungen des Trinkwassers keine Toleranz mehr zu zeigen. Dementsprechend werden auch die zuständigen Gesundheitsämter ihre Prüfpflichten in verschärfter Weise wahrnehmen.

Sind Sie Vermieter?; oder Haus- und Immobilienverwalter? oder gehören Sie zu einem Facility-Management-Unternehmen, das mit der Verwaltung und Instandhaltung von Wohn- und Gewerbeimmoblien betraut ist? Oder sind Sie Unternehmer, Bürgermeister oder in anderer, verantwortlicher Position für Immobilien und Liegenschaften der Öffentlichen Hand?

Dann sollten Sie das Thema „Trinkwasserhygiene“ mit seinen möglichen Rechtsfolgen als einen wichtigen Teil der Verkehrssicherungspflicht ernst nehmen; einen umfassenden Überblick über die Verkehrssicherungs- u.a. Verwalterpflichten finden Sie hier. Als Wohnungseigentümer und / oder -verwalter können Sie zwar Aufgaben und Tätigkeiten im Zusammenhang mit der gesetzlichen Verkehrssicherungspflicht delegieren, in der juristischen Verantwortung bleiben jedoch stets Sie als Auftraggeber.

Einen Fachartikel zu dem Thema „Trinkwasserhygiene als Teil der Verkehrssicherungspflicht für Vermieter und Haus- / Immobilienbesitzer“ finden Sie übrigens in der Zeitschrift PRIVATES EIGENTUM, dem Mitglieder-Magazin von Haus & Grund Frankfurt, in Ausgabe 01/2016; den vollen Textbeitrag können Sie hier herunterladen: Vermieter kann für Legionelleninfektion haften .

Aktualisierung 19.08.2016:

Auch einer der großen Immobilienverbände Deutschlands, der IVD, weist in einer Pressemitteilung vom 06.09.2016 („Vorsicht Legionellen! – Prüfungspflicht für Immobilienverwalter und Eigentümer bis Ende des Jahres“) auf die Wichtigkeit einer regelmäßigen Trinkwasserprüfung hin. So weist beispielsweise Heinz Fricke, Geschäftsführender Gesellschafter der Objektus GmbH Hamburg/Norderstedt, explizit auf die regelmäßige Wartung und Pflege der Trinkwasserversorgungsanlagen hin. Nach seiner Erfahrung befinden sich viele Trinkwasseranlagen in einem desolaten Zustand, der letztendlich zu Legionellen-, Pseudonomaden-, E.Coli-Bakterien- oder Enterokokkenbefällen mit unter Umständen schweren gesundheitsgefährdenden Folgen für die Betroffenen führen kann.

Darüber hinaus hat der Experte noch einen Tipp für Urlauber und Urlaubsrückkehrer parat: Urlaubszeit heißt Legionellen-Zeit. Wenn Familien längere Zeit verreisen, steht das Trinkwasser in den Leitungen. Im stehenden Leitungswasser kann es leicht zu einer erhöhten Legionellen-Konzentration kommen, vor allem aufgrund der sommerlichen Temperaturen. Daher der Rat: Wenn Sie aus dem Urlaub zurückkehren, dann lassen Sie in Bad, Dusche und Küche heißes Wasser ca. drei Minuten laufen. So wird das stehende durch frisches Leitungswasser ersetzt und eventuell vorhandene Legionellen werden abgetötet.

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Blog-Beiträge Dr. Matthias Brück

 

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